주거/부동산

임차보증금 사기문제

pigc****@n****.com
2020.06.08
  • 피해자 찾아요.

안녕하세요


해당 내용이 집주인 및 대리인(집주인 남편)에 대하여 임차보증금 사기 및 경매집행방해죄로 인하여 형사고소 가능한지 질문드립니다.


1. 2020-06-08 현재 상황

-다가구건물

-세입자 54명(가장임차인 추정 3명)


2. 사건의 개요

1) 2019년 4월 12일부터 임차보증금을 환급해주지 않고 있음.

2) 2019년 6월 14일 강제경매를 개시함(1차 강제경매)

3) 2019년 8월 2일 강제경매진행자에게 일부 보증금을 환급해주어서 강제경매를 취하시킴(2019년 7월 24일 기준 주택임차권등기가 3건 되어 있음)

4) 임차권등기가 최초 된 날짜(2019-04-12)로부터 새로 계약한 사람들은 6명임.

(계약일 : 2019-05-07 / 2019-06-07 / 2019-06-25 / 2019-10-28 / 2020-02-12)

5) 집주인은 새로운 임차인들에게 전세금을 받았지만, 임차권등기를 제거하기 위하여 기존 임차인들에게 전세금을 지불하지 않음.

6) 2020년 2월 24일 강제경매를 개시함(2차강제경매)

7) 2020년 5월 28일 배당종기일 종료일

8) 2020년 5월 26일 28일 최우선변제금을 노리고 대리인(집주인남편) 및 대리인지인2명이 전입신고 및 배당요구를 신청함.

(강제경매개시등기일 : 2020-02-25 가장임차인전입신고일 : 2020-02-25 / 2020-02-25 / 2020-02-27)


궁금한 점 

첫째. 대리인(집주인 남편) 및 집주인을 사기죄로 형사고소가 가능한지?

이유 : 

- 기존임차인들 입장 : 돈을 마련하려고 노력하는 중이다 등 계속적으로 돈을 갚기 위해서 노력하고 있다고 하였으,나, 실제적으로 돈을 갚을려는 어떠한 노력 및 사건해결을 위한 노력도 하지 않음. 돈을 갚을려는 의도 없었음.

- 신규임차인들 입장 : 임차보증금을 제공하면서, 기존에 임차권등기를 삭제하기로 하였으나, 집주인은 전세금을 기존 임차인에게 주지 않고, 사건해결을 위해서 노력하지 않음.


둘째, 대리인(집주인남편) 및 대리인지인2명에 대하여 가장임차인으로 경매방해죄로 형사고소가 가능한지?

가장임차인으로 판단한 이유 : 

경매시작등기가 되자마자 전입신고한점 / 

공인중개사를 통한 계약이 아닌 개인간의 계약(공인중개사의 사인 및 도장이 없음.) / 

실제 거주하고 있지 않음


셋째, 대리인에 대해서도 민사소송이 가능한지?

집주인은 명의만 빌려주고, 실제 업무처리는 모두 대리인(집주인남편)이 진행하였음.


긴 글 읽어주셔서 감사합니다.


해당 일은 2020-06-08 실제발생하고 있는 일로, 집주인은 현재 건물2채를 소유하고 있는 것으로 파악하고 있고, 모두 경매가 진행되고 있습니다. 건물 1채당 피해자는 50명으로 현재 총 100명에 달하고 있습니다.

피해자들은 모두 20~30대 사회초년생으로 전재산 아니 은행에서 대출까지 해서 전세보증금을 넣었습니다.

해당 건물만해도 감정평가액은 임차보증금 및 근저당권(은행)에 한참 못미치는 가격으로, 감정가액대로 매각이 되더라도 20명정도는 땡전한푼 받지 못하고 건물을 나가야 됩니다.(다른 건물도 이와 마찬가지라고 판단이 됩니다.)

집주인은 해당 사건이 형사고소가 어렵다는 것을 잘 알고 있으며, 현재 공과금도 납부하지 않고 있으며, 임차인들에게 관리비를 납부하지 않으면, 전기 및 수도 등 모든 것을 끊어버리겠다고 협박하고 있습니다.

임차인들은 건물에 살면서 생존권까지 위협받고 있는 상태입니다.

집주인은 벤츠를 타고 다니며 호화생활을 하고 있습니다.

해당 사건에 대해서 조금만 관심 및 지식을 전수해주십시오.

감사합니다.


전문가의견 1
변호사 박재천 법률사무소
박재천 변호사
2020-06-08

첫째 질문과 관련하여서 먼저 기존 임차인의 입장에서는 임대차계약 당시 임대인이 변제의사 내지는 변제능력이 있었는지를 증명하지 못하는 이상 사기죄로 고소는 힘들어 보입니다. 임대차 계약 당시 임대물에 담보가 충분했을 것으로 보여지기 때문입니다. 만일 임대차 계약 당시에 임대물에 담보가 충분하지 않았다면 사기고소가 가능하겠습니다만 임차인들이 그것 하나 확인하지 않고 입주했을 가능성은 낮다고 보여집니다.

다만 신규임차인들 입장에서 기존 임차권등기를 삭제한다고 이야기 해놓고 삭제하지 않았다면 기망에 해당할 수 있습니다. 신규임차인은 이를 신뢰하고 임대차계약을 체결하였을 것이기 때문입니다. 이로 인해 재산상 피해를 받을 구체적 위험이 발생했다면 사기죄가 성립하며 형사고소가 가능합니다.

둘째 질문과 관련하여서는 대리인 및 지인 2명을 고소하기 위해서 질문자가 말씀하시는 내용만으로 가장임차인이라고 보기는 어렵습니다. 일반인의 입장에서 경매시작등기가 되자마자 전입신고를 하고, 공인중개사가 없다는 점 등이 강한 의심을 불러일으키지만, 경매등기가 기입되고 나서 전입신고를 해봤자 경매 등기 기입 전의 권리자들(미리 전입신고 된 임차인들)이 선후관계가 앞서기 때문에 보호받습니다(최우선변제권을 확보받는 소액보증금 부분은 논외로 하더라도). 또한 공인중개사가 없이 계약도 충분히 가능하며, 실제 미거주부분에 대해서는 주장하는 자가 입증해야 하므로 쉽지가 않습니다.

이를 바탕으로 경매를 방해할 고의가 있었다고 보기는 다소 현실적으로 어려워보입니다. 그러나 채무자인 임대인 및 그 관계자들이 공모하여 강제집행면탈죄를 범했다고 주장하거나 위에서 언급한 사기죄의 공범으로 묶어서 고소할 여지는 있어 보입니다. 특히 강제집행면탈죄는 최소한 전입신고를 통해서 확보 받는 소액보증금 부분에 대해서는 성립할 여지가 있어 보입니다. 이를 통해 임대인으로 하여금 허위의 채무(최우선변제금액 상당)를 부담하게 한 것으로 볼 여지가 있기 때문입니다.

셋째 질문 관련하여도 마찬가지로 이에 대한 관련자들의 공모사실을 입증할 수 있다면 고소 가능합니다. 민사소송은 명의자가 법률상 책임을 집니다. 명의자와 실제행위자가 다르다고 하더라도 계약서에 기재된 자가 법률상 책임을 지며, 실제행위자가 행위하였음을 양해하였다는 구체적인 자료가 없는 이상 실제행위자는 책임을 부담하지 않습니다. 따라서 명의자에 대하여 소제기가 가능하며, 실제행위자이자 대리인인 남편은 아무런 책임을 부담하지 않는 것이 원칙입니다. 더욱이 대리인은 자기에게 법률효과가 귀속되는 것이 아닌 본인(명의자)에게 귀속하는 것이 대리제도의 기본원리이기 때문입니다. 따라서 대리인 상대로 민사소송은 힘들 것으로 보입니다.

질문자의 사안과 같은 일들이 우리사회에 너무 비일비재하게 일어나는 것 같습니다. 일단 명의자 상대로 집행권원(판결 등)을 획득하시어 재산명시, 재산조회절차를 거치고, 채무불이행자 명부에도 등재시키는 등의 조치를 취하셔서 압박을 가할 것을 권합니다. 대리인이지만 남편입장에서 명의자인 아내의 재산이 다 까발려지고 거주하고 있는 집에 압류가 들어오거나 아내가 채무불이행자 명부에 올라가는 등 번거로운 일이 발생하면 일부라도 변제하지 않을까 하는 답변을 해드리고 싶습니다.

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